Denizli'de bir evi Airbnb veya benzer platformlar üzerinden turistlere kısa süreli kiralamak isteyen mülk sahipleri, 02.11.2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Kanun ile artık sözleşme imzalanmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almak zorunda. Başvuru e-Devlet üzerinden yapılıyor, tapu kaydı ve binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği karar gibi belgeler isteniyor, belgesiz kiralama yapan ev sahibine ve ilanı yayınlayan platforma idari para cezası uygulanıyor.

Turizm Amaçlı Kiralama Hangi Konutları Kapsıyor?

Kanun, bir konutun en fazla 100 gün süreyle gerçek veya tüzel kişiye kiralanmasını turizm amaçlı kiralama olarak tanımlıyor. Pamukkale'ye yakın bir sitede yazlık dairesini yıl boyunca farklı turistlere haftalık olarak açan bir ev sahibi bu kapsama doğrudan giriyor. Buna karşılık klasik bir konutu bir öğrenciye veya aileye bir yıllık sözleşmeyle kiraya veren mülk sahibi, Türk Borçlar Kanunu'nun genel kira hükümlerine tabi kalıyor ve bu izin belgesine ihtiyaç duymuyor.

Kısa süreli kiralamada herhangi bir sayı eşiği bulunmuyor; 100 gün ve altındaki her turizm amaçlı kiralama, yılda yalnızca bir kez yapılsa bile izin belgesine tabi. Kanunu dolanmak amacıyla her defasında 100 günden uzun süreli sözleşme yapıp aynı konutu bir takvim yılı içinde dörtten fazla kez kiraya verenler ise m.4/1-g uyarınca 1.000.000 TL idari para cezasıyla karşılaşıyor. Dolayısıyla platformlar üzerinden düzenli ilan veren her ev sahibinin bu düzenlemeye tabi olduğunu kabul etmesi gerekiyor.

İzin belgesi alınmadan ilan verilmemesi, kiralama sürecinin ilk şartı.

İzin Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır, Hangi Belgeler Gerekir?

Başvuru, vatandas.ktb.gov.tr adresi üzerinden e-Devlet kimliğiyle giriş yapılarak elektronik ortamda tamamlanıyor. Sisteme güncel tapu kaydı, kimlik veya pasaport örneği, imza beyanı ve konutun hisseli olması durumunda diğer hissedarların yazılı muvafakati PDF formatında yükleniyor. Başvuru sahibi bir şirketse yetkilinin kimliği ve imza sirküleri de ekleniyor.

Diyelim ki Denizli merkezde oturan bir ev sahibi, miras yoluyla kalan ve artık boş duran bir daireyi turizme açmak istiyor. Önce tapu kaydını güncelliyor, sonra kat mülkiyetine tabi binadaki diğer dairelerin maliklerinden toplantı yoluyla oy birliği kararı alıyor, ardından bu belgeleri sisteme yüklüyor. Bakanlık başvuruyu değerlendirip uygun bulursa izin belgesini elektronik ortamda düzenliyor ve belge ancak bu aşamadan sonra kiralama ilanı verilebilir hale geliyor.

Apartmanda Oy Birliği Şartı Neden Bu Kadar Tartışılıyor?

Kanunun en çok itiraz edilen noktası, izin belgesi için binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar vermesi şartı. Bazı hak sahipleri, tek bir komşunun olumsuz oyunun bütün süreci durdurabilmesini ölçüsüz buluyor ve bu konuda Anayasa Mahkemesi'ne norm denetimi başvuruları yapıldığı biliniyor. Buna karşılık diğer görüş, kısa süreli kiralamanın ortak alanlarda yarattığı güvenlik ve huzur riskinin bütün site sakinlerini etkilediğini, dolayısıyla tek bir malikin istisna kalmasının adil olmayacağını savunuyor.

Kanaatimize göre ikinci görüş daha tutarlı. Bir apartmanda sürekli değişen yabancı misafirler, ortak giderlere katılmayan ve bina kurallarına bağlı olmayan kişiler anlamına geliyor, bu da diğer malikler için somut bir risk oluşturuyor. Bu nedenle tek başına yüksek nitelikli konut projelerinde yönetim planıyla getirilen istisna dışında, oy birliği şartının kaldırılmasını değil, ev sahiplerinin başvuru öncesinde komşularıyla erken ve şeffaf bir iletişim kurmasını öneriyoruz. Aynı binada birden fazla daire için başvuru yapılacaksa, bu oran bina bağımsız bölümlerinin %25'ini aşamıyor, bu sınırı önceden bilmek sürecin başında hayal kırıklığını önlüyor.

Belgesiz kiralama, hem ev sahibi hem de ilan platformu için idari yaptırım riski taşır.

İzin Belgesi Olmadan Kiralamanın Hukuki Riski Nedir?

Bazı ev sahipleri izin belgesi sürecinden kaçınmak için turistle doğrudan uzun süreli kira sözleşmesi imzalayıp fiilen haftalık teslim yapıyor. Bu yöntemin ev sahibini koruduğunu düşünmek yanıltıcı. Platformun ilan kaydı, misafirin giriş çıkış tarihleri ve ödeme geçmişi fiili durumu ortaya koyduğunda, hem ev sahibine hem de ilanı yayınlayan platforma idari para cezası kesilebiliyor, tekrar eden ihlallerde mevcut izin belgesi de iptal edilebiliyor.

Örneğin Pamukkale çevresinde yoğun turist akışı yaşayan bir sitede, izinsiz kiralama yaptığı tespit edilen bir ev sahibinin karşılaştığı idari yaptırım, aldığı kira gelirinin katlarına ulaşabiliyor. Bu nedenle sözleşmeyi "uzun süreli" göstermek yerine, sürecin başında izin belgesini almak hem mali hem de hukuki açıdan daha güvenli bir tercih oluyor.

Denizli'de Başvuru Sürecinde Öne Çıkan Noktalar

Pamukkale ve Merkezefendi çevresindeki siteler, yıl boyunca yabancı ve yerli turist talebi görmesi nedeniyle bu düzenlemeden en çok etkilenen bölgeler arasında. Özellikle kooperatif yoluyla inşa edilmiş eski yapılarda kat mülkiyeti kurulumu tamamlanmamış olabiliyor, bu da izin belgesi başvurusundan önce ayrı bir işlem gerektirebiliyor. Kira artışı ve kiracı hakları açısından bölgedeki kiracı haklarına ilişkin güncel sınırları bilmek, turizm amaçlı kiralama ile klasik uzun süreli kiralama arasındaki farkı netleştirmeye yardımcı oluyor.

Bir başka pratik nokta, konutun kiraya verilme amacının zaman içinde değişmesi. Örneğin önce uzun süreli kiracıya verilen bir daire, kiracı çıktıktan sonra turizme açılmak isteniyorsa, mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve kira tespit davası gibi süreçlerin bu geçişi etkileyebileceği unutulmamalı. İki kullanım biçimi arasında geçiş yapan mülk sahiplerinin, tapu ve sözleşme belgelerini güncel tutması başvurunun hızını doğrudan belirliyor.

Denizli'de turizm amaçlı kısa süreli kiralama yapmak isteyen bir mülk sahibinin izleyebileceği sıra şöyle özetlenebilir.

  • Konutun kapsam dışında kalıp kalmadığını, yani yıllık kiralama sayısı ve süresi açısından kontrol etmek
  • Tapu kaydını güncel hale getirmek ve hisseli mülkiyette diğer hissedarlardan yazılı muvafakat almak
  • Kat mülkiyetine tabi binalarda tüm maliklerden oy birliğiyle alınmış kararı toplantı tutanağıyla belgelemek
  • vatandas.ktb.gov.tr üzerinden e-Devlet kimliğiyle başvuruyu yaparak belgeleri PDF olarak yüklemek
  • İzin belgesi onaylanmadan hiçbir platformda ilan yayınlamamak

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.