Kira Artış Sınırlamasının Kalkması Sonrası Kiracı Hangi Haklara Sahip?

1 Temmuz 2024'te konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırı sona erdi. Ancak bu sınırın kalkması kiracıyı korumasız bırakmıyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, artışın bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini açıkça söylüyor ve bu oranın üzerindeki her talep hukuken geçersiz kalıyor. Yani kiracının, geçici sınırın yerini TÜFE tavanının aldığını bilerek hareket etmesi gerekiyor.

Yüzde 25 Sınırı Neden ve Nasıl Sona Erdi?

Yüzde 25'lik tavan, 2022 yılında enflasyonun hızla yükselmesi üzerine konut kiralarına özgü geçici bir koruma olarak getirilmişti. Kanun koyucu bu sınırı önce bir yıl uzattı, sonra 1 Temmuz 2024 itibarıyla uzatmadı ve madde kendiliğinden devre dışı kaldı. Bu, sınırlamanın tamamen kaldırıldığı anlamına gelmiyor; sadece geçici ve sabit yüzdeli kuraldan, kalıcı ve değişken TÜFE tabanlı kurala geçildiği anlamına geliyor.

Örnek vermek gerekirse, Denizli'de bir kiracı 2026 yazında sözleşmesini yenilerken ev sahibinden "artık sınır yok, dilediğim kadar zam isterim" şeklinde bir ifade duyarsa bu doğru değildir. Ev sahibinin elinde hâlâ TÜFE ortalamasına bağlı bir tavan var, sadece bu tavan artık sabit yüzde 25 değil, her ay güncellenen bir oran.

TBK m.344 uyarınca yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor. Bu oran sabit değil, her ay TÜİK verisiyle güncelleniyor ve Ekim 2026 itibarıyla yüzde 30'un üzerinde seyrediyor. Sözleşmede bundan daha yüksek bir artış maddesi yazılmış olsa bile bu madde, aşan kısım için geçersiz sayılıyor.

Peki bu pratikte ne anlama geliyor? Kiracı, sözleşmesini yenilerken kendi yenileme ayına ait resmi TÜFE ortalamasını öğrenip ev sahibinin talebiyle karşılaştırma yapabilir. Diyelim ki kira sözleşmesi eylül ayında yenileniyor ve o ay için ilan edilen on iki aylık ortalama yüzde 31 ise, ev sahibi yüzde 40 isteyemez. İsterse de bu talep hukuken bağlayıcı olmaz.

Ev Sahibi Fahiş Zam İsterse Kiracının Elindeki Haklar

Birçok kiracı, ev sahibinin yüksek zam talebini "evden çıkarılma" tehdidiyle birlikte sunması karşısında pazarlık gücünü kaybettiğini düşünüyor. Oysa kanun bu konuda kiracıya somut araçlar veriyor. Örneğin aylık kirası 15.000 TL olan bir kiracıya ev sahibi, TÜFE ortalamasının çok üzerinde kalan 25.000 TL teklif sunarsa kiracının ilk adımı, aşan kısmı yazılı olarak bildirip sadece yasal sınır kadar ödeme yapmaktır, bu onu temerrütten korur.

Ev sahibi ısrar ederse kiracı ya da ev sahibi, uyuşmazlığı mahkemeye taşıyabilir. Bu noktada devreye giren kira tespit davası, hâkimin TÜFE tavanını aşmayacak şekilde güncel kira bedelini belirlemesini sağlar. Fazladan ödenmiş bir tutar varsa bu tutarın iadesi de talep edilebilir, çünkü hukuken geçersiz bir artışa dayalı ödeme sebepsiz zenginleşme oluşturur.

Beş Yılı Dolduran Kiracılar İçin Durum Farklı

Aynı kiracıyla beş yıldan uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde kural değişiyor. Beşinci yılın sonunda açılacak bir kira tespit davasında hâkim artık TÜFE tavanıyla bağlı değil, hakkaniyeti ve emsal kira bedellerini esas alarak rayiç kira bedelini belirleyebiliyor. Bu durum, uzun süredir çok düşük kirada oturan kiracılar için ciddi bir artışa yol açabilir.

Mesela yedi yıldır aynı evde oturan bir kiracı, çevredeki emsal kiraların kendi ödediği tutarın çok üzerinde olduğunu görebilir. Böyle bir durumda ev sahibi açacağı tespit davasıyla, yalnızca TÜFE ortalamasıyla sınırlı olmayan bir artış talep edebilir. Kiracının burada yapabileceği en isabetli şey, dava açılmadan önce emsal kira araştırmasını kendisi de yaparak gerçekçi bir beklenti oluşturmaktır.

Zam Kabul Edilmezse Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?

Uygulamada en çok karıştırılan nokta budur. Kiracının, yasal sınırı aşan bir zammı kabul etmemesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Ev sahibinin kiracıyı sadece bu gerekçeyle evden çıkarabilmesi için kanunda sayılan özel tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi gerekir, fahiş zam talebinin reddedilmesi bunlardan biri değildir.

Örneğin bir ev sahibi, kiracısına "yüzde 50 zam ya da tahliye" ültimatomu verdiğinde kiracı yasal sınır kadar ödemeyi sürdürerek evde kalma hakkını korur. Buna karşı ev sahibi dava açıp tahliye talep ederse kiracının nasıl savunma yapması gerektiğini tahliye talebine karşı savunma başlığında ayrıntılı olarak ele almıştık.

Kiracı Olarak Atılması Gereken Adımlar

Sınırın kalkmasından sonraki süreçte kiracının önceliği, hangi dönemde hangi tavanın geçerli olduğunu doğru tespit etmektir. Beş yılını doldurmamış bir kiracı için TÜFE ortalaması hâlâ net bir güvencedir ve bu güvenceyi bilmeden yapılan her ödeme, kiracının aleyhine bir emsal oluşturabilir.

Toparlarsak, kira yenileme döneminde kiracının yapması gerekenler şöyle sıralanabilir:

• Yenileme ayına ait resmi TÜFE oniki aylık ortalamasını öğrenmek
• Talep edilen artışı bu oranla karşılaştırmak
• Aşan kısmı yazılı olarak bildirip sadece yasal tutarı ödemek
• Beş yılı doldurmuşsa emsal kira araştırması yaparak gerçekçi bir beklenti oluşturmak
• Uyuşmazlık çözülmezse kira tespit davası sürecini değerlendirmek

Bu adımları takip eden bir kiracı, sınırın kalkmasının kendisini korumasız bıraktığı yanılgısından kurtulur ve yürürlükteki kuralı kendi lehine kullanabilir.